万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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