5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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