5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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