OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tō压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用ng)知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的(de)时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突然(rán)确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(m压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用en)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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