文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是(shì闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cú闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短n)入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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