近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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