5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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