饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费(f抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲èi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的(de)中介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热(rè)点城(chéng)市(shì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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