“现在的房地产很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)像过去十年的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经(jīng)济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的(de)愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注(zhù)度从板块向单个标(biāo)的(de)转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀(shā)到(dào)了(le)底部(bù)，再(zài)往下的空间已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满(mǎn)足以(yǐ)下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低的(de)、此(cǐ)前(qián)没(méi)有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果(guǒ)关注一(yī)下(xià)今年房地(dì)产的开(kāi)发资金来源，可(kě)以(yǐ)发现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的(de)主要资金来(lái)源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般(bān)。再关注(zhù)一下，哪些房企能从(cóng)银(yín)行拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现(xiàn)了一个很明(míng)显的(de)分(fēn)化，无(wú)论是在销售(shòu)，还(hái)是融资等各(gè)个(gè)方面都非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的(de)房企在(zài)资本市场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背景的民(mín)营(yíng)房企股(gǔ)价大多(duō)表现很一般(bān切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天)。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地(dì)产行业内(nèi)，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而(ér)具(jù)体到如(rú)何挖掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企(qǐ)业的成(chéng)本优(yōu)势，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行(xíng)业内的最低水平；利(lì)润率是不是行业内(nèi)最高的(de)；融资(zī)成(chéng)本是否是行业内最低(dī)的；建安成本是(shì)否也是业内最低的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重的(de)一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足(zú)上述条件的(de)房(fáng)企(qǐ)并不多。即便是在(zài)国(guó)央(yāng)企中，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投(tóu)、中交地(dì)产、中国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展、光(guāng)明(míng)地(dì)产(chǎn)、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企开始大(dà)举扩张。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度(dù)的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房企储备优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的预判未来(lái)市(shì)场，以及过(guò)于(yú)激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行举例(lì)，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机会来(lái)了(le)，其开始在一(yī)线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时，该房(fáng)企新购(gòu)入地(dì)块也实现(xiàn)了快速(sù)的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外一半也主要集中在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相(xiāng)反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间扩(kuò)张的民(mín)营(yíng)企业的(de)影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有(yǒu)想象(xiàng)得(dé)那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何(hé)来衡量一家房企(qǐ)的(de)扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道(dào)红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要(yào)更(gèng)加严(yán)格。陈昊(hào)扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产行(xíng)业(yè)的复苏速(sù)度并没有那么快，所(suǒ)以要规(guī)避(bì)公(gōng)司净负债(zhài)率提高到一个(gè)比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对(duì)在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国(guó)金(jīn)茂(mào)、华(huá)发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地(dì)产净负债率持续(xù)居(jū)高不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控(kòng)制了(le)公司(sī)的扩张速度与净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一(yī)筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在(zài)各(gè)维(wéi)度(dù)的(de)实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国(guó)央企自(zì)然而然就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但(dàn)这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的(de)十大流(liú)通(tōng)股东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金(jīn)一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿(ā)巴马资(zī)产管理有(yǒu)限公司就长期持(chí)有滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季报，该资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定(dìng)关(guān)系(xì)。2020年(nián)以来的近三年(nián)时(shí)间，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本(běn)土房(fáng)企(qǐ)的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价表现等多维度(dù)都(dōu)表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣非归母净(jìng切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年(nián)一季(jì)报(bào)，今年一季(jì)度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自(zì)身业绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系(xì)密切(qiè)。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地区的营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六成。近三年(nián)持续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同(tóng)样(yàng)较为(wèi)积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较(jiào)突出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根(gēn)据(jù)中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团(tuán)股(gǔ)价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机(jī)构的集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团发布公告(gào)表示(shì)，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房(fáng)地(dì)产产业链上的(de)中游环节，其(qí)上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用行业(yè)主要包括中介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息(xī)息相关(guān)，新盘(pán)开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移至下(xià)游。“中国(guó)房(fáng)地(dì)产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地产产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们(men)相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保有的(de)住房规模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的(de)数据(jù)充分(fēn)说明(míng)了这一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费的增长却一直都很(hěn)好。对于地产产业(yè)链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行(xíng)业，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游(yóu)细(xì)分中相关赛(sài)道龙头年(nián)内(nèi)表现(xiàn)的统计，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是(shì)富(fù)安娜(nà)和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研(yán)发(fā)、设(shè)计、生产及销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，能够(gòu)发(fā)现该股早已成为(wèi)基金(jīn)重仓(cāng)股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现，占据了(le)半壁江山(shān)。需要强调的是，中(zhōng)欧的(de)两(liǎng)只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的(de)产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时(shí)重仓的(de)房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金地(dì)集(jí)团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年曾(céng)经(jīng)风光一时(shí)的家居板(bǎn)块(kuài)也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表现最好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩(jì)来(lái)看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司(sī)都(dōu)实现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发(fā切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天)基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管理的广发策(cè)略优选和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部(bù)三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东，其也成为他(tā)的独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游(yóu)的物业(yè)股也越(yuè)来(lái)越被机构所青睐(lài)，不(bù)过(guò)这类标的大多在香港(gǎng)上(shàng)市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此，前述上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理举例分析：“物业服(fú)务不(bù)是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的是(shì)市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期(qī)的(de)合(hé)同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮合同周期还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的(de)年度增长，不过服务没(méi)有特别(bié)好，客(kè)户没有那么(me)满(mǎn)意，能(néng)做到提价难度是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比(bǐ)较好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他(tā)进(jìn)一(yī)步强调(diào)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天