OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的(de)8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了(l科长相当于什么级别？e)不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给(gěi)租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的(de)物(wù)业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三科长相当于什么级别？十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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