5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēn当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句g)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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