近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资小明王是谁的后代 小明王是男是女者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负小明王是谁的后代 小明王是男是女责人也称。

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