“现在的(de)房地产很难再出现像(xiàng)过去十年的(de)系统性行(xíng)情(qíng)。”思(sī)睿集团合(hé)伙(huǒ)人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的(de)愈(yù)加明显，让机构和投资(zī)者的(de)关注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是(shì)业绩，还(hái)是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标(biāo)的公(gōng)司(sī)出现爆雷(léi)的(de)情(qíng)况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要满足以下三(sān)个基准：有大(dà)的(de)国(guó)资背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实(shí)银行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房(fáng)企的主要(yào)资金来源(yuán)来自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房的(de)销售情(qíng)况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背(bèi)景的(de)房(fáng)企，民(mín)营(yíng)房企相(xiāng)对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个(gè)行(xíng)业出现(xiàn)了一个(gè)很(hěn)明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融(róng)资等各个方面都非常明(míng)显(xiǎn)。现(xiàn)在有(yǒu)国(guó)资(zī)背景(jǐng)的房企在资本(běn)市(shì)场表现相对较(jiào)好，但没(méi)有国资(zī)背景的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行业内，我(wǒ)们(men)的(de)逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特别(bié)重视企业(yè)的(de)成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的(de)最低水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业内(nèi)最(zuì)低的；建(jiàn)安(ān)成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要(y艾特是什么意思ào)注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国(guó)武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地(dì)产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠(zhū)江(jiāng)股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色(sè)的(de)国央企房企，其财务指标(biāo)称得(dé)上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又(yòu)进一(yī)步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速(sù)度的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要艾特是什么意思，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以及(jí)过(guò)于激进的扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例(lì)，它从2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也(yě)由此前的(de)33％左右(yòu)水(shuǐ)准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入(rù)地(dì)块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在一(yī)线城市，另外(wài)一半也主要集中在(zài)强二线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方(fāng)面，它(tā)的(de)扩张是(shì)有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机(jī)会时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未(wèi)来(lái)的两年(nián)市场没有想象(xiàng)得那么(me)好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要还是看房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率水平，在我看(kàn)来，这个比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企的(de)净负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速度并(bìng)没有那么(me)快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一(yī)个比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极(jí)的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持(chí)续居(jū)高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对比的(de)是，华润置地(dì)、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一(yī)筛选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房企，但(dàn)在各(gè)维度(dù)的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国(guó)央企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本更低，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅，能够做(zuò)到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企自然(rán)而然(rán)就(jiù)具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企同样受到(dào)机构(gòu)的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团的(de)十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报(bào)灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司就长期(qī)持(chí)有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排(pái)名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团(tuán)的房企(qǐ)排名已冲进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍(bèi)以上(shàng)，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公(gōng)告表示(shì)，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金(jīn)、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产(chǎn)开发只是(shì)房地产产业链(liàn)上的中(zhōng)游(yóu)环(huán)节，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料(liào)端息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔法的思(sī)路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中国(guó)房地(dì)产行业在进入存(cún)量(liàng)房时(shí)代，所以对地(dì)产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消费(fèi)属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求也会越(yuè)来越多。美国(guó)过去(qù)的数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道(dào)的公(gōng)司，它(tā)们分别是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特(tè)别(bié)是前者在月线连收七根阳线的(de)基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季(jì)度(dù)报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股早已成(chéng)为基(jī)金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了(le)半(bàn)壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧(ōu)的两(liǎng)只基金(jīn)都是价值(zhí)派基(jī)金(jīn)经理曹名(míng)长在管的(de)产品，首季其同时重仓(cāng)的房(fáng)地产产业链股票还有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾(céng)经风光一(yī)时的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块(kuài)中年(nián)内(nèi)表(biǎo)现最好的是志邦(bāng)家(jiā)居。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是(shì)营收(shōu)还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和(hé)广发安(ān)宏(hóng)回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标(biāo)的情有独钟，在另一家(jiā)赛道(dào)公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其(qí)也成(chéng)为他的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越来(lái)越被机(jī)构所青睐(lài)，不(bù)过这类(lèi)标(biāo)的大多在(zài)香港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经理举例(lì)分(fēn)析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣的是(shì)市(shì)场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年到期的(de)合同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大(dà)部分项(xiàng)目(mù)到期之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到产品提(tí)价(jià)的(de)公(gōng)司很(hěn)少，因为物业(yè)公司很容(róng)易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的(de)，后面因为(wèi)保(bǎo)安这(zhè)些固定人员成本的(de)年度增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有(yǒu)那么(me)满意，能(néng)做(zuò)到提价难度是非常(cháng)大的。但是(shì)该公(gōng)司(sī)能在(zài)业(yè)内(nèi)做到(dào)到期之后(hòu)提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服(fú)务是(shì)有关系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 艾特是什么意思