万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。<中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将/p>

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将京国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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