近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)RE鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗ITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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