近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(g三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么ōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么金(jīn)管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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