万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思)分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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