近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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