文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港教师一年的工作日有多少天，一年有多少周管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支教师一年的工作日有多少天，一年有多少周(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监教师一年的工作日有多少天，一年有多少周管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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