5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期(qī)拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域(yù)性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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