导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的ong>

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的rong>

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(è逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的r)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。