文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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