文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预(yù)付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(g复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思ōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信(xì复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思n)托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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