5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募(mù)基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班做(zuò)买卖推荐。）

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