导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　三万日元等于多少人民币多少rong>（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎ三万日元等于多少人民币多少n)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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