近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　<张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事shape filled="f" type="#_x0000_t75">

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jī张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事n)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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