文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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