近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素(叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yī叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜n)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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