OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(y洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害ī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利(lì)空洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害下调(diào)至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单(dān)层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十(shí)年(nián)建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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