导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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