万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔(b2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪ǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xì2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪n)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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