文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌