近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生营权(quán)类资产的分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额(é)包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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