万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(j卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗iù)是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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