导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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