OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意(yì)向(xiàng)获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗书和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然确(què)实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的(de)张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么(me)多储备租(zū)户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常(ch获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗áng)情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的(de)大(dà)平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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