文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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