导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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