导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎnknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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