近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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