饱受争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别(jiè)公司将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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