近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuánbjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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