文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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