导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看p>

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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