文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译