近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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