5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hó七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰ng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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