近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素(不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思