近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(g高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思ōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一(yī)。高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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