导读(dú)

　　黄(huáng)金二几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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